Сколько существует рынок недвижимости, столько же времени на нем «работают» мошенники. Государство борется с этим явлением, но аферисты меняют схемы и приспосабливаются к внешним условиям. Зная, какие аферы с недвижимостью встречаются в РФ, можно защитить себя от неожиданных и даже порой трагических последствий при заключении сделок купли-продажи недвижимого имущества.
Схемы мошенничества при купле-продаже
Рассмотрим, какие схемы чаще всего используют мошенники в сфере недвижимости.
Подставное лицо
В таком случае документация является подлинной, но за продающую сторону выдает себя иной субъект, похожий на реального владельца квартиры. Как только настоящий хозяин узнает о совершении сделки, он обратится в судебную инстанцию с иском о признании договора недействительным. В итоге покупатель потеряет и жилье, и деньги.
Заниженная цена в договоре
Если квартира находится у владельца менее трех лет, чтобы уйти от уплаты налога с продажи, он может указать заниженную цену объекта. Как правило, в соглашении прописывают сумму в один миллион рублей. Это освобождает владельца жилья от подоходного налога в 13% (ст. 220 ГК РФ). Однако такая ситуация несет риски для покупателя. При расторжении сделки по каким-либо обстоятельствам ему возвращается сумма, которая указана в договоре, даже если в действительности он заплатил больше.
Сговор собственников совместного жилья
Сделки, в которых участвуют несколько владельцев жилья, считаются самыми трудными. Объект недвижимости, квартира, комната, частный дом, принадлежат им на праве совместной или долевой собственности (в свидетельстве указывают части каждого, к примеру, ½, ¼ и т. п.)
Суть аферы может быть следующей. После реализации доли иные владельцы сообщают о своем несогласии на проведение сделки или о согласии, но при условии возмещения убытков. Они утверждают, что продающая сторона не выплатила им оговоренные денежные средства. На этом основании сделка купли-продажи недвижимости обжалуется в судебном органе. В результате разбирательств покупатель может потерять право на жилье.
Аферы, связанные с получением аванса
Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере, основанное на обмане граждан, очень распространено. Для этого часто создаются целые организации. Один из типов афер связан с получением аванса. Покупателю показывают квартиру, которая продается явно по заниженной стоимости. Гражданина такой вариант устраивает. Однако его просят заплатить аванс, чтобы не потерять выгодный вариант. Так же аферисты обманывают еще с десяток граждан, а потом исчезают. Вместе с ними пропадает и организация, от имени которой злоумышленники действовали.
Зачастую граждане соглашаются передать деньги сомнительным лицам, чтобы сэкономить. Тот, кто желает приобрести квартиру по заниженной стоимости, явно рискует, поскольку за такую сделку приходится немало заплатить.
Шантаж, вымогательство и запугивание
Гражданин подает объявление о продаже своей дорогой квартиры. Его тут же находят аферисты и под видом потенциальных покупателей приходят на встречу. Затем преступники, применяя шантаж, запугивание и вымогательство, присваивают себе деньги, которые выручены от продажи.
Во избежание такого рода развития событий продающей стороне нужно от собственного имени наложить запрет на оформление сделок с жильем.
Мошенничество с недобросовестным нотариусом
В сделке может использоваться какая-либо фиктивная правоустанавливающая документация либо поддельное удостоверение личности. Если у нотариального работника возникают какие-либо сомнения в честности клиентов, он обязан в подобных ситуациях приостановить сделку под любым предлогом. Чтобы убедиться в достоверности представленных ему документов, нотариус должен по профессиональному долгу отправить их на экспертизу. Но на практике так случается не всегда. После того, как мошенник и нотариус заранее достигли договоренности, сделка может пройти без проблем. За полученное вознаграждение договор купли-продажи подтверждается.
Бороться с таким типом афер можно. Для этого требуется обращаться к надежным и проверенным сотрудникам агентств недвижимости. Обычно рядом с офисными учреждениями таких организаций располагаются офисы нотариусов, которые с ними сотрудничают. Они дорожат своей репутацией, и вероятность мошенничества здесь значительно ниже.
Вымороченное имущество
Особо проблематичны дела о продаже квартир, которые принадлежат умершему человеку без наследников. Так, аферисты наводят справки с помощью знакомых в паспортном столе об одиноких гражданах. В случае кончины владельца квартиры объект недвижимости переходит к государству – становится выморочным имуществом (ст. 1151 ГК РФ). Аферист подделывает свидетельство о рождении, подает заявление о регистрации на жилую площадь. Далее он обращается в судебный орган для установления права собственности.
Обратите внимание!
Приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно изучить родственные отношения умершего гражданина.
Перечень документов, от которых зависит «чистота сделки» с жильем
Требуются следующие бумаги:
- правоустанавливающая документация на квартиру, иную собственность (договор приватизации, купли-продажи, дарения, наследования, мены, свидетельство о праве собственности, а также справка ЖСК);
- выписка из домовой книги;
- справка БТИ (экспликация);
- ксерокопия финансового лицевого счета;
- документ об отсутствии долга за коммунальные услуги;
- если в квартире проживают несовершеннолетние – решение попечительского совета;
- разрешение от мужа или жены на покупку либо отчуждение недвижимого имущества;
- прочие разрешения (если на квадратных метрах проживают субъекты с ограниченной дееспособностью);
- документы от предыдущих сделок с жильем;
- справка об уплате налога на недвижимость.
Могут потребоваться справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров на всех владельцев жилья, а также на их супругов, даже если они не собственники. Конечно, лишить либо ограничить в дееспособности лицо вправе только судебный орган, и гражданин, состоящий на учете в НД или ПНД, может продать собственную квартиру, однако подобная сделка может быть легко обжалована.
Другие требования к оформлению сделки
Очень важно выявить, не было ли правонарушений по отношению к собственности, а также есть ли несовершеннолетние среди всех бывших жильцов квартиры. На протяжении двух лет (с 1992 по 1994) детей в процесс приватизации не включали. Сейчас это взрослые люди, которые могут подать в суд и выиграть его. Вам помогут распечатка перехода прав собственности и архивная выписка. Узнайте, нет ли несовершеннолетних детей у владельца жилья или прописанного в квартире ребенка, не имеющего регистрации ни у одного из родителей.
Если совладельцами квартиры являются несовершеннолетние лица, сделка с недвижимым имуществом возможна лишь с письменного разрешения органов опеки и попечительства. Нужно удостовериться, что продавец не забыл об этом важном моменте.
Обязательно требуется выяснить, не зарегистрированы ли в жилище люди, которые проходят службу в армии или отбывают наказание в местах лишения свободы. В будущем они могут предъявить законные права на жилье.
После проведения проверки, подтверждающей отсутствие прав третьих лиц на квартиру, останется уточнить следующее: подвергалось или нет помещение перепланировке. Если ответ положителен, следует выяснить, проходила ли она согласно закону.
Если владелец или сособственник жилого помещения не может присутствовать при сделке сам, и за него будет действовать иное лицо по нотариальной доверенности, нужно убедиться, что доверенность не была отозвана. Подобные сведения может (но не обязан) предоставить только нотариальный работник, ее выдавший.
Чтобы приобрести квартиру и не стать жертвой мошенников, обратитесь в надежное агентство с безупречной репутацией и доверьте сопровождение сделки опытным специалистам. Если вы столкнулись с преступными схемами, связанными с недвижимостью, и вам требуется помощь, вас поддержат наши квалифицированные юристы. Позвоните по телефону или задайте вопрос на сайте.
